鑫耀证券
5月12日，金科股份股价开盘上涨4.7%，报1.56元/股，这一异动背后是首个全国性上市房企的司法重整迎来转折。前一日，重庆金科第二次债权人会议表决通过重整计划，重庆市第五中级人民法院分别于5月10日及11日裁定批准金科股份及重庆金科的重整计划并终止重整程序。
作为房地产行业规模最大的重整案，金科股份涉及债务规模达1470亿元，债权人超8400家，其重整方案不仅关乎企业生死存亡，更被视为行业风险化解的风向标。在业内人士看来，通过“司法重整＋战投赋能+业务转型”模式，验证了房企化解债务风险的可行性路径。
而值得关注的是，2024年金科股份经营面临大幅亏损，未来重整之路仍将面临不小的挑战。
金科股份重整进入执行阶段鑫耀证券
重整计划的获批，标志着金科股份司法重整正式进入执行阶段。
作为深耕重庆、布局全国的千亿级房企，金科股份在经历3年多的财务困境与市场挑战后，开始卸下历史包袱。在房地产行业深度调整的背景下，作为首家进行司法重整的全国性上市房企，金科股份的重整进程备受市场关注。
在业内人士看来，此次重整计划获批，不仅是企业一次“涅槃重生”的机会，对于维护地方金融稳定、提振房地产市场信心，以及房企风险化解，都具有示范作用。
对于陷入困境的房地产企业而言，司法重整无疑是化解风险和寻求再生的最佳出路之一，但由于债权人众多且构成复杂、在建工程或土地处置和估值难度大、“保交楼”对资金和管理要求极高等诸多原因，金科股份重整计划裁定通过之前，全国规模以上民营房企没有一家完成司法重整。
据悉鑫耀证券，金科股份及重庆金科重整涉及的债务规模达1470亿元，债权人数量超8400家；不仅是房地产行业迄今最大的重整案，也是重庆市有史以来最大的重整案。
通过本次重整，金科股份引入的战略投资者——上海品器联合体、中国长城（000066）资产、四川发展证券基金，将作为产业投资人参与金科股份的重整，形成了“优质资本+央企AMC+地方国企”强强联合的产业投资人组合。战略投资者的加入，不仅为金科带来了增量资金，用于支持“保交楼”项目建设、补充流动资金和优化资本结构，更重要的是，其专业的资产管理能力、丰富的行业资源以及市场化的运作机制，将为金科股份未来的经营管理和业务拓展注入新活力。
根据重整方案，未来金科股份将会对现有业务板块进行整合与优化，剥离非核心或低效资产，设置“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大业务板块，寻找新的增长曲线。
需要关注到，金科股份作为重庆本土重要的民营企业和上市公司，重整裁定通过对于稳定地方经济、促进民营经济健康发展具有重要意义。为此，重庆政府和法院方面在重整过程中，为企业纾困提供了有力支持。据悉，在重庆市委、市政府的指导下，金科工作专班与法院形成了有效运行的“府院联动机制”。
产业投资人将成为控股股东
金科股份重整方案的顺利通过和即将实施，释放了正面信号。由此，金科也有望成为本轮房地产行业出险中率先脱困重生的上市公司。
对此，中指研究院常务副院长黄瑜认为，作为首家进行司法重整的全国性上市房企，金科通过“司法重整＋战投赋能+业务转型”模式，验证了房企化解债务风险的可行性路径。其经验表明，通过法治化、市场化手段重构经营模式，房企完全有望实现“破茧重生”，这对稳定行业预期、加速市场出清具有重要示范价值。
然而，摆在金科重生之路上的挑战依然严峻。2024年财报显示，其营收同比下滑56.43%，净亏损达319.69亿元。这些数据暴露出企业在经营层面所面临的压力。
对于经营亏损的主要原因，金科股份在年报中称，经营质效大幅下滑：公司整体项目销售下滑，2024年达到交付条件的项目较2023年同期大幅减少，结转收入下降至276亿元，结转毛利润较2023年同期减少48亿元；受各类因素的影响，2024年公司经营性物业的出租率、租金水平及客流量均出现一定程度的下降，导致以公允价值计量的经营性物业价值也较2023年减少约12亿元。除此之外，还受存货跌价准备增加等影响。
值得关注的是，日前，金科股份董事长周达等高管被重庆证监局采取监管谈话措施，原因是2021年，金科股份因减值测算引用数据有误、预计售价不合理等，造成部分存货跌价准备计提不充分，这也反映出公司治理方面存在的问题。
根据重整方案，在公司治理与管理机制方面，产业投资人将成为新金科的控股股东，金科股份将依法产生新一届董事会。
在业内人士看来，重整计划的批准只是第一步，后续执行过程中，仍面临多重考验。特别是在当前房地产销售尚未明显回暖的背景下，如何实现业务转型和盈利修复，将是决定重整最终成败的关键。
无论如何鑫耀证券，在行业转型的关键时期，金科股份的重整为房地产企业的可持续发展探索新的可能。随着重整计划进入执行阶段，金科股份能否真正实现凤凰涅槃，值得拭目以待。
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